:: ACI L’immobilier fiscalement intelligent ! ::


Lois ou dispositifs	Robien recentré	Borloo populaire	Girardin DOM TOM	Demessine ZRR	L.M.N.P.	L.M.P.
OBJECTIFS	Pas d’apport Défiscalisation Complément retraite	Dito	Forte défiscalisation et au terme conversion en LMNP	Défiscaliser tout en profitant périodiquement de son investissement	Pas d’apport Revenus non fiscalisés>20 ans	Revenus non ou peu fiscalisés
Tranche marginale d’imposition (TMI)	14% minimum 30% conseillé	Dito	Indifférent	Indifférent	Indifférent	40%
Impôts annuels	> 3 000 €	> 3 000 €	> 5 000 €	Mini 2100€/ célibat. 4200€/couple	Sans importance	En VEFA indifférent Ancien >15 000€
Horizon	A conserver 9 ans minimum pour revente ou conserver pour revenus futurs	Dito	Revente possible après 5 ans en secteur libre 6 ans en secteur intermédiaire ou à conserver pour transformation en LMNP.	A conserver 9 ans minimum. Transformation en LMNP possible au-delà.	Placement à long terme générateur de revenus non fiscalisés.	Placement à long terme dito LMNP mais revente sans taxation des +value > 5 ans
Apports ou Fonds en Ass. Vie	Pas nécessaires sauf si achat en in fine	Dito	Dito	Pas nécessaires	Pas nécessaires	Oui pour un financement in fine
Epargne mensuelle souhaitée	A partir de 250€	Dito	Peut être égal à 0 En fonction du montage et de la durée du prêt	A partir de 250 €	Dito	En fonction du montage financier
Investissement optimal	Selon objectifs de l’investisseur. Si revenus fonciers existants il faut investir davantage	Dito	Doit correspondre à la demande du marché local et à la réduction fiscale souhaitée.	50 000€ pour un célibataire, veuf /ve ou divorcé(e) 100000€ pour un couple marié ou pacsé.	Selon objectifs de l’investisseur et du complément de revenus souhaité.	Investissement devant permettre la perception d’un loyer annuel minimum de 23000€ TTC.
Types de biens immobiliers	Immobilier neuf Ou ancien fortement réhabilité Location non meublé	Dito	Immobilier neuf à usage de résidence principale pour le locataire	Immobilier neuf loué nu à un gestionnaire en résidence de tourisme en ZRR	VEFA ou ancien loués meublés à gestionnaire en bail commercial, dans résidences services, étudiants, EHPAD, tourisme ou hôtels de tourisme classés
Régime Fiscal	En revenus fonciers. Amortissement 50% sur 9 ans (6% x 7 ans) +(4% x 2 ans)	En revenus fonciers. Amortissement 65% de l’investiss ement sur 15 ans (6% x 7 ans) +(4% x 2 ans) +(2.5%x6 ans)	Contribuable en métropole Amortissement de 40 à 64% sur base SHxcoeff. Coeff. Actuel 2233 € TTC par m²	Réduction d’impôt 20 à 40%/invest/ 6 ans, plafonnée en fonction de la situation fiscale. Récupération de la TVA sur investissement	Déductibilité des charges et intérêts d’emprunt, amortissement immobilier et mobilier. Récupération de la TVA sur investissement	Statut professionnel. Imputation des déficits liés à cette activité sur revenus globaux. Amortissement. Immobilier et mobilier. Récupération de la TVA sur investissement.
Risques	En fonction de la demande locative	Dito	Dito	Faibles mais revente difficile. Attention de ne pas surpayer le bien.	Faibles si immobilier de qualité et bien placé et gestionnaire reconnu.
Défiscalisation	Au prorata temporis dès la livraison.	Dito	Réduction fiscale sur l’année de délivrance de la DAT.	Possible sur l’année en cours	Pas de défiscalisation, mais non fiscalisation des revenus locatifs	Défiscalisation sous certaines conditions à l’acquisition.
Conseils et Avantages	Réaliser montage sans apport. Impact plus important si revenus fonciers existants		Bien choisir en fonction de la demande locative. Transformation possible en LMNP après 5 ou 6 ans.	Possibilité d’utiliser le bien quelques semaines par an. Récupération possible de la TVA	Pas de défiscalisation immédiate mais non fiscalisation des revenus sur 25 à 30 ans.	Seulement possible sur des biens déjà livrés, Mais difficile d’en trouver
Formulaire à compléter	Simulation financière et fiscale personnalisée, offerte sans engagement de votre part
Lois	Tranche marginale d’imposition (TMI)	Impôts annuels	Objectifs	Horizon	Fonds en Ass. Vie	Epargne Mensuelle souhaitée
Monuments Historiques	TMI à 40 %	> 15 000 €	Très forte défiscalisation et constitution d’un patrimoine immobilier financier	Pas d’obligation de louer le bien. Il est recommandé de le conserver 15 ans en raison de la législation sur la plus-value.	Oui si investissement en in fine.	Nulle
	Investissement optimal	Type de bien immobilier	Régime fiscal	Risque	Défiscalisation Sur l’année en cours	Conseils et avantages
	En fonction du niveau de défiscalisation et de patrimoine souhaité.	Immobilier ancien classé nécessitant beaucoup de travaux.	Illimité. Régime revenus fonciers et imputation sans limite des déficits fonciers. Montant des travaux remonté sur les revenus globaux	Il y en a. Ils sont fonction de la qualité de l’immobilier et de l’opérateur mandaté pour la restauration.	Possible, mais produits rares.	Possibilité d’application en cas de revenus exceptionnels (Stock options, plus-value, etc. ..)